Организация на ОСН собирается арендовать складское и производственное помещение у юридического лица на ОСН по договору краткосрочной аренды (11 месяцев). Арендодатель не является собственником помещения, а арендует его (с правом последующего выкупа через 5 лет). Соответственно, документов, подтверждающих право собственности на помещение, на текущий момент у него нет. При этом субарендодатель не предоставляет субарендатору копию договора аренды. Чем грозит заключение такого договора субарендатору?

Налоговые риски:

В соответствии со ст. 608 ГК РФ арендодателем может быть либо собственник имущества, либо лицо, уполномоченное собственником или законом сдавать имущество в аренду.

Налоговый кодекс РФ позволяет учесть в расходах арендные платежи за арендованное имущество (пп. 10 п. 1 ст. 264).

По данному вопросу есть две точки зрения.

1. Минфин против учета в расходах платежей, если договор аренды составлен с нарушением  норм ГК РФ. 

Если выяснится, что у арендодателя отсутствовали права на сдачу в субаренду, то договор может быть признан в судебном порядке недействительным. И в этом случае налоговые органы могут признать арендные платежи неправомерно учтенными в расходах и доначислить субарендатору на их сумму налог на прибыль.

Также есть риск того, что у налоговой инспекции возникнут претензии по поводу отсутствия в договоре аренды упоминания о правоустанавливающем документе и арендатору придется доказывать свою правоту в суде.

2. Суды обращают внимание на то, что НК РФ не ставит в зависимость учет затрат от оснований и правомерности пользования помещением и поэтому расходы по арендным платежам учитываются в целях налогообложения. В результате признания сделки недействительной под сомнение ставится основание платежа, но не сам факт платежа. Признание сделки недействительной не означает оспаривания самого факта расходов, а также их производственного назначения 

Обоснование

Поскольку право сдавать имущество в аренду есть только у собственника или управомоченного лица, субарендатор вправе проверить правомочия лица, с которым он собирается заключить сделку.

Подпункт 10 п. 1 ст. 264 НК РФ не требует наличия у арендатора копии свидетельства о регистрации права собственности арендодателя для списания арендной платы на расходы.

Однако если выяснится, что у арендодателя отсутствовали права на сдачу в субаренду, то договор может быть признан в судебном порядке недействительным. И в этом случае налоговые органы могут признать арендные платежи неправомерно учтенными в расходах и доначислить субарендатору на их сумму налог на прибыль.

Также есть риск того, что у налоговой инспекции возникнут претензии по поводу отсутствия в договоре аренды упоминания о правоустанавливающем документе и арендатору придется доказывать свою правоту в суде.