Юридическое лицо (ОСНО) покупает у физического лица за 100 млн. рублей нежилое помещение без НДС. Далее продает его за 101 млн. рублей через полгода. Налогооблагаемая база будет 1 млн.? То есть разница между ценой договора купли-продажи и ценой объекта? Налоги НДС и налог на прибыль с 1 млн. рублей прибыли? Недвижимость приобретается с целью перепродажи. Есть ли какие то особенности при покупке нежилой недвижимости юридическим лицом у физического лица? У компании нет ОКВЭДа по продаже нежилой недвижимости.
Главное
НДС с межценовой разницы исчисляется только в определенных случаях, установленных в ст. 154 НК РФ.
Так в том числе, если Вы перепродаете автомобили и мотоциклы (а также отдельные виды электронной, бытовой техники по специальному Перечню), которые купили у физлиц (не ИП) с целью перепродажи (п. 5.1 ст. 154 НК РФ).
Нежилые помещения в данном случае не поименованы. Поэтому полагаем, что НДС должен быть начислен с продажной цены.
ННП. Если недвижимость продается как товар (например, здание было куплено для перепродажи), то доход от продажи (без НДС) вы отражаете в составе доходов от реализации (пп. 1 п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 249 НК РФ).
Выручку вы можете уменьшить на стоимость покупки недвижимости и на расходы, связанные с ее продажей (к примеру, затраты на обслуживание или оценку) (пп. 3 п. 1, п. 1 ст. 268 НК РФ).
Подробнее см. в Обосновании, а также материалы во вложении.
Обоснование
Если вы продаете нежилую недвижимость без предоплаты, то рассчитайте НДС на дату акта приема-передачи объекта (иного передаточного документа) по формуле (п. 1 ст. 154, п. 3 ст. 164, п. п. 1, 14, 16 ст. 167 НК РФ):
Если вы продаете недвижимость, по которой входной НДС учитывался в стоимости объекта , то рассчитайте НДС по такой формуле (п. 3 ст. 154, п. п. 3, 4 ст. 164 НК РФ):
НДС с межценовой разницы исчисляется только в определенных случаях, установленных в ст. 154 НК РФ.
Так в том числе, если Вы перепродаете автомобили и мотоциклы (а также отдельные виды электронной, бытовой техники по специальному Перечню), которые купили у физлиц (не ИП) с целью перепродажи (п. 5.1 ст. 154 НК РФ).
Нежилые помещения в данном случае не поименованы. Поэтому полагаем, что НДС должен быть начислен с продажной цены.
Продажа нежилого помещения при исчислении налога на прибыль отражается в том же порядке, что при продаже иной недвижимости.
Как учесть продажу недвижимости при расчете налога на прибыль
Порядок отражения операции по продаже недвижимости в налоговом учете зависит от того, как вы ее продаете - как основное средство, как товар или как готовую продукцию.
Если недвижимость продается как товар (например, здание было куплено для перепродажи), то доход от продажи (без НДС) вы отражаете в составе доходов от реализации (пп. 1 п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 249 НК РФ).
Доходы от продажи недвижимого имущества в виде выручки учитываются в следующем порядке.
При методе начисления выручка признается на дату передачи недвижимости покупателю по передаточному акту (или иному документу о передаче) (п. 3 ст. 271 НК РФ).
При кассовом методе выручка признается по мере поступления оплаты (п. 2 ст. 273 НК РФ).
Выручку вы можете уменьшить на стоимость покупки недвижимости и на расходы, связанные с ее продажей (к примеру, затраты на обслуживание или оценку) (пп. 3 п. 1, п. 1 ст. 268 НК РФ).
При этом расходы по покупке и продаже формируются с учетом положений ст. 320 НК РФ, в частности распределяются на прямые и косвенные.
Налог на доходы физических лиц (НДФЛ)
В рассматриваемой ситуации организация приобретает объект недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности физическому лицу. При этом обязанностей налогового агента у организации не возникает, поскольку исчисление и уплату НДФЛ в отношении доходов, полученных от реализации такого имущества, физические лица производят самостоятельно (п. 2 ст. 226, пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ).
Также отметим, что физические лица, осуществляющие продажу принадлежащего им имущества не в рамках предпринимательской деятельности, плательщиками НДС не признаются (постановление Конституционного Суда РФ от 17.12.1996 N 20-П; письмо Минфина России от 28.10.2016 N 03-07-14/63214, п. 1 ст. 143 НК РФ).
Совершение физическим лицом единичной сделки по продаже производственного здания нельзя однозначно квалифицировать как предпринимательскую деятельность физического лица, поскольку такая операция не носит систематического характера. Соответственно физическое лицо плательщиком НДС в данном случае не является.
С одной стороны, общество с ограниченной ответственностью вправе осуществлять виды деятельности вне зависимости от того, указаны ли соответствующие такой деятельности коды по ОКВЭД в сведениях об этом лице в ЕГРЮЛ. Законодательные требования о необходимости указания всех кодов по ОКВЭД, по которым общество осуществляет свою деятельность, отсутствуют.
Данное право следует из понятия общей (универсальной) правоспособности, которой наделены коммерческие организации (за исключением унитарных предприятий и некоторых иных видов организаций). В соответствии с п. 1 ст. 49 ГК РФ такие организации могут иметь гражданские права и нести гражданские обязанности, необходимые для осуществления любых видов деятельности, не запрещенных законом.
С другой стороны, в соответствии с подпунктом п пункта 1 ст. 5 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" (далее - Закон N 129-ФЗ) коды по ОКВЭД должны содержаться в едином государственном реестре юридических лиц в числе сведений о юридическом лице. При осуществлении юридическим лицом деятельности, код вида которой не внесен в ЕГРЮЛ, либо код внесен, но с нарушением указанного срока, возможно привлечение к административной ответственности по ч. 3 и ч. 4 ст. 14.25 КоАП РФ. Что, в свою очередь, может рассматриваться как ограничение общей (универсальной) правоспособности ООО.
Нам представляется, что совершение разовых, эпизодических сделок не свидетельствует о начале осуществления отдельного вида экономической деятельности. Поэтому в связи с приобретением организацией, например, одного земельного участка у нее не возникает обязанности направить в регистрирующий орган информацию для включения в ЕГРЮЛ сведений о новом коде ОКВЭД. Следовательно, отсутствуют и основания для привлечения к административной ответственности.
Безусловно, нормативные акты не предусматривают однозначных критериев, которые позволяли бы однозначно определять, в какой момент совершение тем или иным лицом сделок становится систематическим и приобретает признаки экономической деятельности. Однако, как нам представляется, если количество заключаемых договоров (приобретаемых или продаваемых объектов) указывает на то, что соответствующие операции не являются единичными, а совершаются организацией систематически, есть очевидные основания для их квалификации как осуществляемых в рамках отдельного вида деятельности, что означает необходимость соблюдения вышеупомянутого требования, предусмотренного п. 5 ст. 5 Закона о госрегистрации. В таком случае как раз-таки возможно привлечение к административной ответственности.
Отметим, что данный вывод является исключительно нашим мнением.
Подробнее см. во вложении Вопрос: Каковы правовые последствия осуществления организацией деятельности, не указанной в ЕГРЮЛ при регистрации? (Консультация эксперта, 2023) {КонсультантПлюс}
В Приложении к ответу Вы найдете:
- Готовое решение НДС с межценовой разницы КонсультантПлюс,.docx
- Готовое решение Как учесть продажу основных средств при рас.docx
- Готовое решение Как начисляется НДС при продаже недвижимост.docx
- Вопрос Каковы правовые последствия осуществления организаци.docx
Бухгалтерам
Кадровикам
