Банк России рассказал о рисках покупки квартир в рассрочку от застройщика

В Информационном письме от 09.06.2025 N ИН-03-35/88 Банк России отмечает распространение практики продажи жилья от застройщика в рассрочку, без оформления ипотеки. Рассрочка напрямую от застройщика может нести риски для граждан, банков, и для самих застройщиков.

Риски для граждан:

1. Сложности в получении ипотечного кредита для погашения рассрочки от застройщика. Застройщики не обязаны оценивать уровень платежеспособности физических лиц, из-за чего, в случае отсутствия собственных денежных средств, граждане могут столкнуться с финансовыми трудностями, если платеж по ипотечному кредиту для погашения рассрочки будет выше ожидаемого или банк откажет в кредите.
2. Завышение стоимости жилья застройщиком при предоставлении рассрочки. В случае необходимости продажи жилья, например, для погашения ипотечного кредита, средств от продажи может не хватить для погашения долга.
3. Отсутствие у физических лиц надлежащей законодательной защиты в случае временных финансовых трудностей. Для ипотеки применяется специальный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, возможно предоставление кредитных каникул. При оформлении рассрочки от застройщика физическое лицо может столкнуться с потерей жилья и со штрафными санкциями даже при незначительном нарушении сроков уплаты.
4. Возможность двойной продажи жилья недобросовестным застройщиком или агентом при заключении предварительного договора купли-продажи.
5. Невозможность возврата денежных средств, уплаченных для погашения рассрочки без использования счетов эскроу, при несостоятельности (банкротстве) застройщика.

Также сами застройщики могут столкнуться с ростом просроченной задолженности физических лиц, что, в свою очередь, может затруднить выплаты по кредитам от банков, предоставленным на строительство жилья.

Банк России информирует, что готовит проект акта, устанавливающего особый порядок формирования банками резервов на возможные потери по кредитам, с учетом рисков от продажи жилья в рассрочку от застройщика.

На заметку: подробнее о рассрочке рассказано в Ситуации: Как составить договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа? ("Электронный журнал "Азбука права", 2025) {КонсультантПлюс}.