Заключен договор аренды помещения на 10 лет , по истечению срока, подписано дополнительное соглашение к договору на пролонгацию срока аренды еще на 10 лет ( при этом арендная ставка , площадь арендованного помещения не меняется). Нужно ли пересматривать ставку дисконтирования при пролонгации договора на новый срок аренды( согласно ФСБУ 25/2018) ? Р.S.: В договоре указано преимущественное право арендатора на пролонгацию договора на 10 лет.

Главное

При изменении арендной платы и срока аренды необходимо пересмотреть фактическую стоимость ППА и величину обязательства по аренде (п. 21 ФСБУ 25/2018).

Если величина обязательства по аренде изменяется, ставка дисконтирования пересматривается (п. 22 ФСБУ 25/2018). Решая вопрос о необходимости пересмотреть ставку дисконтирования при переоценке обязательства по аренде, нужно учитывать разъяснения п. п. 40 - 43 МСФО (IFRS) 16 (п. 7.1 Положения по бухгалтерскому учету "Учетная политика организации" (ПБУ 1/2008), утв. Приказом Минфина России N 106н). Так, пересмотренная ставка дисконтирования для пересмотренных платежей применяется только тогда, когда само изменение арендных платежей обусловлено изменением плавающих процентных ставок. Во всех остальных случаях, когда пересмотр платежей вызван изменением в иных рыночных параметрах, применяется неизменная ставка дисконтирования (п. 43 МСФО (IFRS) 16).

Обоснование

Согласно п. 21 ФСБУ 25/2018 "Бухгалтерский учет аренды"  фактическая стоимость права пользования активом и величина обязательства по аренде пересматриваются в случаях:

- изменения условий договора аренды;

- изменения намерения продлевать или сокращать срок аренды, которое учитывалось ранее при расчете срока аренды;

- изменения величины арендных платежей по сравнению с тем, как они учитывались при первоначальной оценке обязательства по аренде.

Изменение величины обязательства по аренде относится на стоимость права пользования активом. Уменьшение обязательства по аренде сверх балансовой стоимости права пользования активом включается в доходы текущего периода.

В пункте 22 ФСБУ 25/2018 зафиксировано: при изменении величины обязательства по аренде ставка дисконтирования пересматривается исходя из п. 15 указанного стандарта.

Получается: из российского стандарта следует, что изменение величины обязательства по аренде должно сопровождаться пересмотром ставки дисконтирования.

На этом, в частности, заострил внимание Комитет по стандартизации и методологии учета и отчетности Саморегулируемой организации аудиторов "Ассоциация "Содружество" (сокращенное название - СРО АСС) при подготовке ответов на вопросы по применению ФСБУ 25/2018. Пункт 22 ФСБУ 25/2018 предусматривает изменение ставки дисконтирования при любом изменении будущих арендных платежей, возникающем как из-за внесения сторонами поправок в условия договора, так и при реализации договорных механизмов пересмотра платежей или использования имеющихся прав арендатора в отношении срока аренды.

Согласно п. 36, 37 МСФО (IFRS) 16 после даты начала аренды арендатор должен оценивать обязательство по аренде следующим образом:

- увеличивая балансовую стоимость для отражения процентов по обязательству по аренде;

- уменьшая балансовую стоимость для отражения осуществленных арендных платежей;

- переоценивая балансовую стоимость для отражения переоценки или модификации договоров аренды, о которых говорится в п. 39 - 46, или для отражения пересмотренных по существу фиксированных арендных платежей.

Проценты по обязательству по аренде в каждом периоде в течение срока аренды должны быть представлены суммой, которая производит неизменную периодическую процентную ставку на остаток обязательства по аренде. Периодическая процентная ставка является ставкой дисконтирования, описанной в п. 26, или, если применимо, пересмотренной ставкой дисконтирования, описанной в п. 41, 43 или 45(с).

На основании п. 40 МСФО (IFRS) 16 арендатор должен переоценивать обязательство по аренде, дисконтируя пересмотренные арендные платежи с использованием пересмотренной ставки дисконтирования в любом из следующих случаев:

- изменение срока аренды, как описано в п. 20 - 21. Арендатор должен определять пересмотренные арендные платежи на основе пересмотренного срока аренды;

- изменение оценки опциона на покупку базового актива, оцениваемого с учетом событий и обстоятельств, описанных в п. 20 - 21 в контексте опциона на покупку. Арендатор должен определять пересмотренные арендные платежи для отражения изменения сумм к уплате по опциону на покупку.

Пунктом 42 МСФО (IFRS) 16 предусмотрено, что арендатору следует повторно оценивать обязательство по аренде, дисконтируя пересмотренные арендные платежи в любом из следующих случаев:

1) изменение сумм, которые, как ожидается, будут уплачены в рамках гарантии ликвидационной стоимости. Арендатор должен определять пересмотренные арендные платежи для отражения изменения сумм, которые, как ожидается, будут уплачены в рамках гарантии ликвидационной стоимости;

2) изменение будущих арендных платежей в результате изменения индекса или ставки, используемых для определения таких платежей, включая, например, изменение для отражения изменений рыночных арендных ставок после пересмотра рыночной арендной платы. (Речь идет о переменных арендных платежах, которые зависят от индекса или ставки.) Арендатор должен переоценивать обязательство по аренде для отражения таких пересмотренных арендных платежей только в случае изменения денежных потоков (то есть корректировки арендных платежей). Арендатору следует определять пересмотренные арендные платежи на протяжении оставшегося срока аренды на основе пересмотренных платежей, предусмотренных договором.

При применении п. 42 арендатор должен использовать неизменную ставку дисконтирования, за исключением случаев, когда изменение арендных платежей обусловлено изменением плавающих процентных ставок. В этом случае арендатор должен использовать пересмотренную ставку дисконтирования, которая отражает изменения процентной ставки.

Таким образом, из МСФО (IFRS) 16 следует, что при пересмотре фиксированных арендных платежей обязательство по аренде пересматривается с использованием первоначальной ставки дисконтирования. То же самое касается изменения будущих переменных арендных платежей, за исключением ситуации, когда указанное изменение обусловлено изменением плавающих процентных ставок (в этом случае для корректировки обязательства по аренде используется пересмотренная ставка дисконтирования, которая должна отражать изменение процентной ставки).

С учетом изложенного рекомендуем организации, созданной в организационно-правовой форме ООО, при переоценке обязательства по аренде использовать пересмотренную ставку дисконтирования.

Клиентский опыт

В дополнение к основному ответу мы хотели бы поделиться с Вами Клиентским опытом решения похожих задач. Вы можете ознакомиться с эффективной последовательностью действий в КонсультантПлюс по теме Вашего запроса в документе: «ФСБУ 25/2018 Бухгалтерский учет аренды в 2024 году».

Хочу рассмотреть Алгоритм с экспертом по КонсультантПлюс

В Приложении к ответу Вы найдете:

• Статья Переоценка обязательства по аренде при изменении аре.docx
• Корреспонденция счетов Как арендатору отразить в учете согл.docx