Можно ли в договоре аренды имущества (недвижимости) предусмотреть ретроспективную оговорку? Само имущество передается по акту в дату подписания договора, а сам договор распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие ранее, и арендная плата начинает уплачиваться с этого времени?

Да, это допустимо. На практике встречаются ситуации, когда арендатор фактически начинает пользоваться имуществом еще до заключения договора. В этом случае стороны могут предусмотреть, что условия договора аренды применяются к отношениям, возникшим до его заключения (п. 2 ст. 425 ГК РФ).

 

Соглашение сторон о применении условий договора к ранее возникшим отношениям свидетельствует о согласии арендатора оплатить фактическое пользование объектом аренды на условиях, предусмотренных договором аренды (п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

 

Обращаем внимание, при распространении условий договора на отношения, возникшие до его заключения, стороны могут указать определенную дату, с которой применяются условия договора. Такой датой может быть дата фактической передачи имущества, указанная в акте приема-передачи или ином документе о передаче имущества арендатору.

 

Обоснование

 

Статья 425. Действие договора

2. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

п. 2 ст. 425 ГК РФ {КонсультантПлюс}
 

 

На практике встречаются ситуации, когда арендатор фактически начинает пользоваться имуществом еще до заключения договора. В этом случае стороны могут предусмотреть, что условия договора аренды применяются к отношениям, возникшим до его заключения (п. 2 ст. 425 ГК РФ).

Данное условие не означает, что обязанности сторон возникают раньше заключения договора (п. п. 1, 2 ст. 425 ГК РФ). Соглашение сторон о применении условий договора к ранее возникшим отношениям свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое пользование объектом аренды на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что у сторон возникла непосредственная обязанность по исполнению договора ранее заключения самого договора (п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Кроме того, включение в договор такого условия не влечет увеличения срока договора аренды для целей государственной регистрации.

 

 

По общему правилу вы вправе распространить действие договора на отношения, возникшие до его заключения (п. 2 ст. 425 ГК РФ). В этом случае:

• непосредственные обязанности по исполнению договора и ответственность за их неисполнение возникнут только после подписания договора. Это означает, что оплатить фактическое пользование имуществом в предшествующий период на условиях, предусмотренных договором, арендатор обязан, но начислить ему неустойку за просрочку оплаты в течение этого периода нельзя (п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66);
• чтобы определить, подлежит договор государственной регистрации или нет, исчисляйте срок договора без учета периода, который предшествовал заключению договора (п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

 

8. Если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" {КонсультантПлюс}
 

6. Соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" {КонсультантПлюс}
 

При распространении условий договора на отношения, возникшие до его заключения, стороны могут указать определенную дату, с которой применяются условия договора. Такой датой может быть дата фактической передачи имущества, указанная в акте приема-передачи или ином документе о передаче имущества арендатору. Однако если доказательства того, что имущество передано в этот день, отсутствуют, арендодатель не сможет потребовать от арендатора арендной платы за указанный период

--------------------------------

Примеры формулировки условия:

"Настоящий договор действует с даты его подписания сторонами (06.02.2025). Срок аренды имущества устанавливается с 10.01.2025 по 28.04.2025 включительно. Условия настоящего договора применяются в полном объеме к отношениям по аренде имущества, возникшим между сторонами до заключения настоящего договора".

 

"Настоящий договор действует с момента его государственной регистрации. Срок аренды имущества устанавливается с 16.01.2025 по 31.03.2026 включительно. Условия настоящего договора применяются в полном объеме к отношениям по аренде имущества, возникшим между сторонами до заключения настоящего договора".

 

Готовое решение: Каким может быть срок договора аренды (КонсультантПлюс, 2025) {КонсультантПлюс}