Можно ли арендодателю по договору аренды нежилого помещения без доп. соглашения изменить арендную плату 1 раз в год, если договор заключен на 11 месяцев и пролонгирован (если такое условие об одностороннем повышении арендной платы есть в договоре).
Исходя разъяснений п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59, п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 и примера судебной практики Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20 июля 2004 г. N Ф04/3914-760/А46-2004, при продлении договора аренды, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, размер арендной платы должен оставаться неизменным в течение года с момента заключения договора, соответственно изменение арендной платы неправомерно.
Порядок одностороннего изменения размера арендной платы законом не установлен. Стороны, руководствуясь п. 4 ст. 421 ГК РФ, вправе включить условие о нем в договор. Поскольку при изменении размера арендной платы в одностороннем порядке дополнительное соглашение не составляется, арендатор должен быть извещен о таком изменении. Обязанность вносить арендную плату в новом размере возникнет у него с момента получения уведомления.
Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению договора {КонсультантПлюс}
В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ изменение арендной платы по соглашению сторон возможно не чаще одного раза в год, если иное не установлено договором. Данная норма является диспозитивной, и стороны вправе заключать указанное соглашение чаще. Однако, если стороне, в частности арендодателю, законом или договором предоставлено право изменять размер арендной платы в одностороннем порядке, этим правом она может воспользоваться не более чем один раз в год. Соответствующие разъяснения даны в п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73.
Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению договора {КонсультантПлюс}
21. В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).
Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.
Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.
{Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" {КонсультантПлюс}}
10. Арбитражный суд пришел к выводу о том, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору об освобождении последним занимаемого здания.
Из представленных суду документов следовало, что стороны заключили договор аренды здания сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора, по окончании срока аренды договор считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. До окончания срока ни одна из сторон не уведомила другую сторону об отказе от продления договора.
В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что продление договора аренды представляло собой изменение срока аренды, который в целом составил более одного года. Следовательно, в силу пункта 2 статьи 651 ГК для продления договора аренды здания требовалась его государственная регистрация по истечении первых 11 месяцев.
Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, т.е. менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" {КонсультантПлюс}
Рассмотрим интересный случай из практики. Договор, заключен на 11 месяцев, пролонгирован на тот же срок и на тех же условиях. Можно ли в данной ситуации на новый срок повысить арендную плату? ФАС Западно-Сибирского округа говорит следующее. По материалам дела договор аренды на 11 месяцев был пролонгирован автоматически, так как "ни одна из сторон не предупредила о прекращении его действия по истечении 11 месяцев". Ссылаясь на пункт 3 статьи 614, "суд пришел к правомерному выводу, что между сторонами действует новый договор сроком на 11 месяцев", после чего отметил "неправомерность изменения истцом в период действия этого договора размера арендной платы", так как "твердый размер арендной платы должен оставаться неизменным в течение года с момента заключения договора" <6>.
--------------------------------
<6> Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20 июля 2004 г. N Ф04/3914-760/А46-2004 // "КонсультантПлюс".
Таким образом, если арендатор заинтересован в изменении арендных платежей, следует подчеркивать длящийся характер арендного правоотношения. Для ясности не стоит пренебрегать подписанием дополнительного соглашения даже в ситуации, когда договор пролонгируется автоматически.
Статья: Изменение и расторжение договора аренды (Никурадзе А.Ш.) ("Юрист", 2011, N 24) {КонсультантПлюс}
11. При применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" {КонсультантПлюс}
В Приложении к ответу Вы найдете:
Бухгалтерам
Кадровикам
