ООО арендует здание. Управляющей компании, которая обслуживает это здание, нет. Кто должен нести расходы в части содержания этого здания - Арендатор или Арендодатель? Например, чистка снега с крыши.

Главное

Обязанность по обслуживанию крыши здания зависит от условий договора аренды. В случае отсутствия данного условия в договоре в соответствии с действующим законодательством ответственность несет арендодатель как собственник имущества, поскольку в соответствии со ст. 210 ГК РФ именно собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Под бременем содержания имущества, возложенным на собственника, следует понимать обязанность собственника поддерживать имущество в исправном, безопасном и пригодном для эксплуатации в соответствии с назначением имущества состоянии.

Уборку снега около здания, очистку крыш, карнизов, водостоков от снега и сосулек можно квалифицировать как одну из мер по поддержанию этого здания в исправном состоянии, по содержанию общего имущества здания.

Передача объектов в пользование третьему лицу сама по себе не является основанием для освобождения собственника от расходов по содержанию этого имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Обоснование

Содержание имущества включает в себя осуществление капитального и текущего ремонта, поддержание его в исправном состоянии, включая замену комплектующих, соблюдение условий пользования и хранения имущества, его техническое обслуживание (ст. ст. 210, 249, 616, 634, 644, 661, 695 ГК РФ).

Условия содержания арендованного имущества определяют, какая из сторон договора аренды несет обязанности по содержанию имущества и как распределяются между сторонами расходы на его содержание.

Согласование условий содержания арендованного имущества

Статья 616 ГК РФ диспозитивна и позволяет сторонам урегулировать свои отношения относительно содержания арендованного имущества (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Для согласования условий содержания имущества в договоре необходимо предусмотреть обязанности сторон:

- по осуществлению капитального ремонта;

- по проведению текущего ремонта;

- по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии;

- по уплате расходов на содержание арендованного имущества.

Если условия содержания арендованного имущества не согласованы

В этом случае обязанности по содержанию арендованного имущества распределяются между сторонами в соответствии с правилами ст. 616 ГК РФ по умолчанию. Арендатор должен поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества п. 2 ст. 616 ГК РФ. Такие расходы не включают в себя затраты на капитальный ремонт, который осуществляет арендодатель за свой счет (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Расходы на обслуживание (содержание) переданной в аренду крыши здания несет арендодатель, если стороны прямо не согласовали иное и в договоре аренды указано, что затраты на содержание здания и инженерных сетей, капитальный ремонт, благоустройство территории производятся за счет арендодателя.

Так, согласно Постановлению Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22.12.2023 N Ф04-6319/2023 по делу N А45-30484/2022 {КонсультантПлюс}, «…Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, проанализировав и оценив условия договоров, исходя из пункта 2.4 договоров, которыми обязанность по благоустройству территории отнесена на арендодателей, принимая во внимание, что уборка снега с крыш арендованных зданий и прилегающих территорий производилась только в зимний период, учитывая, что необходимость выполнения работ по уборке снега как и оказание данных услуг предпринимателями и их оплата подтверждены, суды пришли к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Вопреки утверждению подателя жалобы об отнесении обязанности по текущему содержанию здания, включающему расходы на уборку снега на арендатора, суд кассационной инстанции отмечает, что положения статьи 616 ГК РФ, на которые ссылается ответчик-1, носят диспозитивный характер, позволяющий сторонам договора аренды по своему усмотрению распределять бремя содержания недвижимого имущества в зависимости от достигнутых договоренностей.

Как указано выше, по условиям пункта 2.4 договоров затраты на содержание здания и инженерных сетей, работы по благоустройству территории, капитальный ремонт производятся за счет арендодателя…»

В Приложении к ответу Вы найдете:

• Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от.rtf
• Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения..rtf
• Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкорт.rtf
• Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 0.rtf