Нужно ли заверять у нотраиуса договор займа и договор залога имущества или такие сделки не подлежат нотариальному удоствоверению? В последующим оба договора будут сданы в Росреестр на регистрацию. Обязательно ли согласие супруги при таких сделках?

Главное

Сделку нужно удостоверить у нотариуса, если это предусмотрено законом или по соглашению сторон (п. 2 ст. 163 ГК РФ).

Договор займа не подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Так же удостоверять договор залога движимого имущества у нотариуса, как правило, не нужно.

Если заключается договор о залоге недвижимого имущества (ипотека), то оформляется он в простой письменной форме и так же не требует обязательного нотариального удостоверения. Исключение составляют подлежащие нотариальному удостоверению договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (кроме договоров об ипотеке долей всеми участниками долевой собственности по одной сделке и договоров, заключаемых с кредитными организациями) (п. 1 ст. 10 Закона N 102-ФЗ; п. п. 1, 5 ч. 1.1 ст. 42 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Нотариально удостоверенное согласие другого супруга может потребоваться при передаче супругом в залог общего недвижимого имущества. Вместе с тем существует и иная позиция судов, согласно которой в определенных случаях заключение супругом договора залога недвижимости не является распоряжением совместно нажитым имуществом. При передаче в залог общего движимого имущества (например, автомобиля) обязательное нотариально удостоверенное согласие другого супруга, по общему правилу, не нужно (п. 3 ст. 35 СК РФ; ст. 130, п. 1 ст. 131 ГК РФ; Апелляционные определения Московского городского суда от 10.09.2018 по делу N 33-39413/2018, от 10.08.2017 по делу N 33-31129/2017).

Если заимодавец состоит в браке, вероятнее всего, сумма займа является общим имуществом супругов. В таком случае согласие супруга заимодавца на передачу суммы займа предполагается. Однако договор займа могут признать недействительным из-за отсутствия такого согласия, если будет доказано, что вы знали или должны были знать о несогласии супруга на совершение этой сделки (п. 2 ст. 35 СК РФ).

Если заимодавец состоит в браке, рекомендуем получить письменное согласие его супруга на совершение договора займа. Обратите внимание на содержание согласия. Желательно, чтобы оно было с максимально "свежей" датой и именно на тот договор, который вы заключаете, с перечислением его основных условий. Учтите, что согласие может быть выдано с ограничениями, например, по условиям сделки или сроку действия согласия.

Имейте в виду, что супруг вашего контрагента может отозвать предварительное согласие, уведомив об этом стороны сделки до момента ее совершения и возместив им убытки, вызванные таким отзывом. Но если вы и заимодавец получили сообщение об отзыве после передачи вам денег, то отзыв считается несостоявшимся (п. 57 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25).

Обоснование

Обязательному в силу закона нотариальному удостоверению подлежат:

- доверенности на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ);
- доверенности, выдаваемые физическими лицами в порядке передоверия (п. 3 ст. 187 ГК РФ);
- завещания (п. 1 ст. 1124 ГК РФ);
- сделки, заключаемые лицом (лицами), которое вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может расписаться самостоятельно, из-за чего подписантом выступает иное лицо (п. 3 ст. 160 ГК РФ);
- договоры ренты (ст. 584 ГК РФ);
- сделки, направленные на отчуждение доли или части доли в уставном капитале ООО, кроме случаев перехода доли или части доли к обществу, предусмотренных п. 18 ст. 21 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" (далее - Закон об ООО) и п. п. 4 - 6 ст. 23 Закона об ООО, и случаев распределения доли между участниками общества и продажи доли всем или некоторым участникам общества либо третьим лицам в соответствии со ст. 24 Закона об ООО (п. 11 ст. 21 Закона об ООО);
- сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации недвижимости));
- сделки, связанные с распоряжением недвижимостью на условиях опеки, сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину (ч. 2 ст. 54 Закона о регистрации недвижимости);
- брачные договоры (п. 2 ст. 41 Семейного кодекса РФ);
- договоры поручительства, заключаемые застройщиками в целях обеспечения обязательств перед участниками долевого строительства (п. 52 ст. 25 Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации");
- договоры условного депонирования (эскроу), за исключением случаев депонирования безналичных денежных средств и (или) бездокументарных ценных бумаг (абз. 3 п. 1 ст. 926.1 ГК РФ);
- иные сделки, в отношении которых законом предусмотрена соответствующая форма.

Обязательному в силу соглашения сторон нотариальному удостоверению подлежат сделки, стороны которых договорились о их нотариальном удостоверении, хотя данная форма не требуется в силу закона.

Риски

Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет в зависимости от ситуации следующие последствия:

- по общему правилу сделка является ничтожной (п. 3 ст. 163 ГК РФ);
- в случае отказа одной из сторон от удостоверения сделки вторая сторона, если она полностью или частичного ее исполнила, вправе обратиться в суд с требованием признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется (п. 1 ст. 165 ГК РФ);
- сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ).

Возможности

Если один из супругов произвел отчуждение общего имущества супругов, либо израсходовал общее имущество по своему усмотрению вопреки воле или без ведома второго супруга и не в интересах их общей семьи, либо скрыл факт приобретения им в браке имущества, то второй супруг в случае подачи искового заявления о разделе общего имущества вправе требовать, чтобы при определении общего имущества, приобретенного в период брака, было учтено и вышеуказанное имущество или его стоимость. При этом супруг, требующий раздела имущества, должен представить доказательства вышеуказанных обстоятельств (абз. 1 п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 15; Определение Верховного Суда РФ от 11.12.2018 N 18-КГ18-235).