Инвестиционной считается недвижимость, предназначенная для предоставления за плату во временное пользование и (или) получения дохода от прироста ее стоимости. Данная недвижимость образует отдельную группу основных средств (п. 11 ФСБУ 6/2020 «Основные средства»). Подробнее о критериях отнесения недвижимости к инвестиционной можно узнать в Готовом решении: Что такое инвестиционная недвижимость (КонсультантПлюс, 2023).
В Письме от 17.11.2023 N БС-4-21/14532@ ФНС России дала разъяснения по вопросу исчисления налога на имущество организаций по инвестиционной недвижимости в связи с ее обесценением по правилам ФСБУ 6/2020 «Основные средства». Речь идет об исчислении налога по среднегодовой стоимости.
По общему правилу налог на имущество организаций платится по среднегодовой стоимости с недвижимости, которая является объектом обложения и при этом не относится к объектам, которые облагаются по кадастровой стоимости. При определении налоговой базы по среднегодовой стоимости имущества такое имущество учитывается по его остаточной стоимости, сформированной по правилам бухучета.
Инвестиционная недвижимость, как и другие объекты ОС, оценивается в бухгалтерском учете (п. 13 ФСБУ 6/2020 «Основные средства»):
- по переоцененной стоимости
Если организация приняла решение оценивать инвестиционную недвижимость по переоцененной стоимости, она должна применять этот способ оценки для всех объектов инвестиционной недвижимости. Первоначальная стоимость объекта инвестиционной недвижимости (в том числе переоцененная) пересчитывается таким образом, чтобы она стала равной его справедливой стоимости. Инвестиционная недвижимость, оцениваемая по переоцененной стоимости, не подлежит амортизации и обесценению.
- по первоначальной стоимости
В этом случае инвестиционные ОС отражаются в учете по балансовой (остаточной) стоимости, которая представляет собой их первоначальную стоимость за минусом сумм накопленной амортизации и обесценения. ОС проверяют на обесценение и учитывают изменение их балансовой стоимости в порядке, установленном МСФО (IAS) 36 «Обесценение активов» (п. 38 ФСБУ 6/2020 «Основные средства»).
ФНС отмечает, что в отдельных организациях определяющим признаком обесценения активов является отклонение фактических финансовых и нефинансовых показателей использования данных активов от плановых показателей. При этом в отношении таких активов возможны плановые операционные убытки и выбытие денежных средств, которые могут полностью или частично компенсироваться государством. Соответственно показатели прибыли (уровня рентабельности) могут не являться определяющими показателями эффективности в отношении таких активов. Поэтому убытки и чистое выбытие денежных средств могут не свидетельствовать об обесценении актива и, следовательно, не рассматриваться в качестве признаков обесценения.
В такой ситуации ФНС полагает, что судить о том, корректно ли компания применила обесценение, можно по анализу не только теста на обесценение, но и по достоверности ведения учета и формирования отчетности по инвестиционной группе ОС. При этом полное обесценение ОС – это явный признак недобросовестности налогоплательщика, который вызовет пристальное внимание проверяющих на предмет незаконной оптимизации налога на имущество (например, внимание привлекут заведомо убыточные договоры аренды).
Данные разъяснения доведены до нижестоящих налоговых органов для исполнения.
На заметку: как правомерно проверить активы на обесценение, рассказано в Готовом решении: Как признать в бухгалтерском учете обесценение ОС, НМА и иных подобных активов (КонсультантПлюс, 2023).
На сложные вопросы, связанные с учетом ОС, ответит лектор на бухгалтерской экспертизе ЭЛКОДА по теме «Учет основных средств: от принятия на учет до выбытия» 11 декабря 2023 года.
Читайте подробнее