Конституционный Суд РФ о порядке определения размера санкций для застройщиков в долевом строительстве

Конституционным Судом РФ разъяснен конституционно-правовой смысл порядка определения размера санкций для застройщиков в долевом строительстве за нарушение обязательств по договору, а также высказаны правовые позиции относительно действия закона во времени и придания ему обратной силы.

В своем Постановлении от 14.04.2026 N 24-П Конституционный Суд РФ выявил соответствие Конституции РФ:

• часть 3 ст. 10 Федерального закона от 30.12.20024 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» (далее – Закон N 214-ФЗ);
• ст. 2 Федерального закона от 08.08.2024 N 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…"» (далее – Закон N 266-ФЗ);
• п. 2 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» (далее – Постановление N 326).

Отмечено следующее:

1. Законом N 266-ФЗ, вступившим в силу с 1 сентября 2024 года, ст. 10 Закона N 214-ФЗ (ответственность за нарушение обязательств по договору) изложена в новой редакции, согласно которой при удовлетворении судом требований гражданина – участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, в дополнение к присужденной сумме в пользу истца с застройщика также взыскивается штраф в размере 5% от присужденной суммы, если застройщик добровольно не удовлетворил такие требования.
2. Согласно ст. 2 Закона N 266-ФЗ при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за период со дня его вступления в силу за неисполнение / ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным до дня его вступления в силу, применяются положения части 9 ст. 4, части 8 ст. 7 и ст. 10 Закона N 214-ФЗ в редакции Закона N 266-ФЗ. Формулировка предполагает, что новый порядок определения размера штрафа применяется хоть и ко всем договорам участия в долевом строительстве (в том числе заключенным до вступления в силу поправок), но лишь на будущее – со дня вступления изменений в силу (1 сентября 2024 года). То есть при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за прошлый период, должен применяться прежний порядок их расчета. Иное понимание части 3 ст. 10 Закона N 214-ФЗ и ст. 2 Закона N 266-ФЗ приводило бы к ухудшению положения граждан – участников долевого строительства.
3. Право на взыскание штрафа за неуплату причитающейся участнику долевого строительства неустойки возникает у него при отказе ему в уплате этой неустойки, момент которого определяется с учетом всех обстоятельств дела. Если факт отказа в уплате неустойки имел место до вступления в силу нового порядка исчисления размеров финансовых санкций, право участника долевого строительства требовать уплаты штрафа должно считаться уже возникшим и подлежит применению ранее существовавший порядок исчисления размера финансовых санкций.

Таким образом, Конституционный Суд РФ установил, что взаимосвязанные нормы Законов N 214-ФЗ и N 266-ФЗ не предполагают определение штрафа в размере 5% от присужденной суммы к периоду до вступления в силу Закона N 266-ФЗ, то есть до 1 сентября 2024 года, и не противоречат Конституции РФ. Не предполагается до вступления в силу нового порядка исчисления размеров санкций его применение к ранее возникшим правоотношениям, в частности, по уплате штрафа в связи с неисполнением / ненадлежащим исполнением застройщиком обязательств при участии граждан в долевом строительстве, когда обязанность уплатить штраф возникла до введения нового порядка его исчисления.

Не противоречащим Конституции РФ признан и п. 2 Постановления N 326, поскольку им предусмотрено в пределах установленного периода действие с обратной силой акта Правительства РФ, изданного в целях определения периода, в течение которого размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве исчисляется исходя из текущей ключевой ставки, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 года.

Постановление окончательно, не подлежит обжалованию, вступает в силу со дня официального опубликования, действует непосредственно и не требует подтверждения другими органами и должностными лицами.

На заметку: можно ли включать в договор долевого участия в строительстве условие о том, что дольщики при расчетах с застройщиком должны вносить средства на его расчетный счет, поможет узнать соответствующий Путеводитель в СПС КонсультантПлюс.