Наша компания сдает в аренду помещения. В договоре аренды прописано, что обеспечительный платеж равен базовой арендной плате за месяц, НДС сверху по действующей ставке. В связи с изменением ставки НДС с 20% на 22% необходимо, чтобы арендатор доплатил обеспечительный платеж. Каким образом мы должны выставить доплату обеспечительного платежа и обязаны ли мы выставлять корректировочный счет-фактуру на полученные ранее авансы по обеспечительному платежу?

Если обеспечительный платеж в рассматриваемой ситуации является предоплатой (авансом) по договору аренды и арендодатель на дату ее получения определяет налоговую базу по НДС на основании пп. 2 п. 1 ст. 167, п. 1 ст. 154 НК РФ и составляет счет-фактуру.

Если доплата перечисляется в 2026 г., она не признается дополнительной оплатой стоимости товаров (работ, услуг), с которой необходимо исчислить НДС по ставке 22/122, а считается непосредственной доплатой налога. Раз идет доплата НДС 2% из-за изменения ставки НДС, то в платежном поручении нужно указать: доплата НДС 2% = 50 000 руб.

Если доплата перечисляется в 2026 г., она не признается дополнительной оплатой стоимости товаров (работ, услуг), с которой необходимо исчислить НДС по ставке 22/122, а считается непосредственной доплатой налога. Продавец выставляет корректировочный счет-фактуру на разницу в виде суммы доплаты налога. На основании этого документа покупатель принимает к вычету НДС в размере 2% (Письмо Минфина России от 12.04.2019 N 03-07-11/26126, п. 1.1 Письма ФНС России от 23.10.2018 N СД-4-3/20667@).

 

Обоснование

 

Обеспечительный платеж облагается НДС, если у вас одновременно выполняются следующие условия (пп. 2 п. 1, п. 2 ст. 162 НК РФ, Письма Минфина России от 03.07.2018 N 03-07-11/45889, от 03.11.2015 N 03-03-06/2/63360):

• договор, по которому получен обеспечительный платеж, предусматривает зачет этого платежа в счет оплаты реализуемых товаров (работ, услуг);
• реализация товаров (работ, услуг) облагается НДС.

НДС в такой ситуации учитывайте как при получении аванса, поскольку обеспечительный платеж становится предоплатой по предстоящей поставке товаров (выполнению работ, оказанию услуг). То, что его следует рассматривать в качестве предоплаты, подтверждается официальными разъяснениями (см. например, Письма Минфина России от 18.11.2021 N 03-07-11/93155, УФНС России по МО от 29.11.2024 N 15-19/077891@).

 

НДС при получении обеспечительного платежа по договору аренды недвижимости, засчитываемого в счет будущей арендной платы

Обеспечительный платеж в рассматриваемой ситуации является предоплатой (авансом) по договору аренды. В таком случае у арендодателя на дату ее получения возникает обязанность определить налоговую базу по НДС на основании пп. 2 п. 1 ст. 167, п. 1 ст. 154 НК РФ. Данный вывод следует из разъяснений, приведенных в Письмах УФНС России по МО от 29.11.2024 N 15-19/077891@, Минфина России от 18.11.2021 N 03-07-11/93155, от 03.07.2018 N 03-07-11/45889. Следовательно, арендодатель не позднее пяти календарных дней со дня получения обеспечительного платежа, как правило, должен составить счет-фактуру. Если он оформляет этот документ на бумажном носителе, то один экземпляр передает арендатору, а второй оставляет у себя (п. 3 ст. 168, пп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ, п. 6 Правил заполнения счета-фактуры, применяемого при расчетах по налогу на добавленную стоимость, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.12.2011 N 1137). Счет-фактура может быть выставлена в электронной форме (п. 1 ст. 169 НК РФ).

 

В Письме ФНС от 23.10.2018 N СД-4-3/20667@ рекомендовано выставлять корректировочный счет-фактуру на доплату 2% НДС, полученную с 01.01.2019.

Если прямо следовать нормам НК, то выставлять корректировочный счет-фактуру в случае получения дополнительных сумм авансов продавец действительно не обязан. Ведь товары (работы, услуги) еще даже не реализованы.

Полученную доплату продавец должен рассматривать как получение нового авансового платежа и выставить на него самостоятельный авансовый счет-фактуру.

Однако можно пойти и по пути, рекомендованному ФНС: составить КСФ в ситуации, когда до даты отгрузки товаров (выполнения работ, оказания услуг, передачи имущественных прав) покупатель плюс к оплате, частичной оплате, перечисленной до 01.01.2019, в счет предстоящих поставок доплатит продавцу сумму НДС в размере двух процентных пунктов. Это гораздо удобнее, чем выставлять новый авансовый счет-фактуру только на сумму НДС.

Это Письмо согласовано с Минфином, а также доведено ФНС до нижестоящих налоговых органов. Поэтому руководствоваться рекомендациями, закрепленными в нем, безопасно.

 

С 1 января 2026 года основная ставка НДС увеличилась с 20 до 22%. Налоговая служба советует при расчетах использовать те же подходы, которые она рекомендовала при прошлом повышении налог Письмо ФНС России от 29.12.2025 N СД-4-3/11802@

 

Клиентский опыт

В дополнение к основному ответу мы хотели бы поделиться с Вами Алгоритмом эффективного решения похожих задач. Вы можете ознакомиться с эффективной последовательностью действий в КонсультантПлюс по теме Вашего запроса в документе: «НДС: актуальные вопросы в 2026 году».

 

1. Вопрос: О вычете покупателем НДС в размере 2%, доплаченного в связи с увеличением ставки НДС к предварительной (частичной) оплате, перечисленной до 01.01.2019. (Письмо Минфина России от 12.04.2019 N 03-07-11/26126),
2. Готовое решение: Нужно ли платить НДС при получении обеспечительного платежа (КонсультантПлюс, 2026),
3. Готовое решение: Что учесть в связи с увеличением ставки НДС до 22% с 1 января 2026 г. (КонсультантПлюс, 2026),
4. <Письмо> ФНС России от 23.10.2018 N СД-4-3/20667@ "О порядке применения налоговой ставки по НДС в переходный период",
5. Статья: Покупатель доплатил налог: документ на вычет у продавца (Карпова Е.В.) ("НДС: проблемы и решения", 2019, N 5),
6. Типовая ситуация: НДС: переход с 20% на 22% (Издательство "Главная книга", 2026).