По требованию арендатора арендодатель обязан в течение 30 дней заключить допсоглашение к договору аренды, предусматривающее отсрочку внесения арендной платы за 2020 год.. Речь идет о договорах аренды недвижимости, заключенных до принятия в 2020 году властями региона решения о введении режима повышенной готовности или ЧС на территории данного региона (ст.19 Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ). Требования к условиям и срокам такой отсрочки Правительство РФ установило Постановлением от 03.04.2020 № 439.
Согласно данному документу, на арендные каникулы до 1 октября 2020 года могут рассчитывать, организации соответствующие трем условиям:
1) деятельность организаций и ИП должна находится в Перечне отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в результате распространения коронавирусной инфекции, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 №434;
2) арендуемое имущество может относиться к недвижимости всех форм собственности (включая частную), за исключением жилых помещений;
3) договор аренды должен был быть заключен до введения властями соответствующего субъекта РФ режима повышенной готовности или ЧС.
Отметим, на территории города Москвы режим повышенной готовности введен Указом Мэра Москвы от 05.03.2020 N 12-УМ, на территории Подмосковья Постановлением Губернатора МО от 12.03.2020 N 108-ПГ.
Периоды отсрочки:
- период режима повышенной готовности или ЧС – в этот период арендатор не платит ничего, кроме платежей за коммунальные услуги и содержание имущества, если эти платежи включены в арендную плату и арендодатель не был от них освобожден;
- период со дня окончания режима повышенной готовности или ЧС до 1 октября 2020 года – в этот период арендатор оплачивает 50% арендной платы.
Однако, за период отсрочки у арендатора образуется долг по платежам. Арендодатель обязан в силу положений Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ в течение 30 дней с момента обращения арендатора заключить допсоглашение об отсрочке, в котором будет установлено - как этот долг будет погашаться. В допсоглашении должно быть учтено, что:
- начало уплаты задолженности — не ранее 1 января 2021 года;
- периодичность уплаты — равными платежами не чаще одного раза в месяц;
- размер одного платежа — не более 1/2 месячной платы по договору аренды;
- никаких дополнительных платежей в связи с предоставлением отсрочки арендодатель устанавливать не вправе;
- независимо от даты подписания соглашения оно действует на установленных Правительством РФ условиях.
Арендодателям рекомендуется предусмотреть уменьшение размера арендной платы с учетом фактического неосуществления арендатором деятельности, а также с учетом объявленных нерабочих дней.
Арендодатели в свою очередь также могут рассчитывать на поддержку от государства - Правительством РФ рекомендовано регионам и муниципалитетам оказать арендодателям, предоставившим отсрочку, меры поддержки в части уплаты:
- налога на имущество,
- земельного налога,
- арендной платы за землю, на которой находится объект недвижимости.
Так, например, на территории Москвы для арендодателей, которые снизят арендаторам арендную плату не менее чем на 50%, предусмотрены меры поддержки – освобождение от налога на имущество, земельного налога и арендной платы за землю за этот же период.
На заметку: ст.19 Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ установлен особый порядок регулирования отношений по договорам аренды в период повышенной готовности, о котором можно узнать в обзоре «Федеральным законом установлены права и обязанности арендатора и арендодателя недвижимости в период повышенной готовности».
Полный текст документа смотрите в СПС КонсультантПлюс