ЭЛКОД: Коронавирус и арендные платежи: что важно знать руководителю и юристу

Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 05.04.2020.

1. Возможности для арендатора и риски для арендодателя:

  • Арендатор сможет получить отсрочку платежей по договору аренды

Условие: договор аренды недвижимости заключен до принятия в 2020 году властями региона решения о введении режима повышенной готовности или ЧС на территории данного региона.

Для Москвы это дата – 5 марта 2020 года, для Московской области – 13 марта 2020 года

Что нужно сделать: обратиться к арендодателю, который будет обязан в 30-тидневный срок подписать дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку платежей в 2020 году.

Требования к условиям и сроками такой отсрочки установит Правительство РФ.

См. также Форма: Заявление арендатора, осуществляющего предпринимательскую деятельность, о предоставлении отсрочки по уплате арендных платежей в связи с ограничительными мерами, вызванными распространением коронавирусной инфекции (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2020)

  • Арендатор сможет потребовать уменьшения размера платежей по договору аренды

Условия:

1. Договор аренды недвижимости также должен быть заключен до принятия в 2020 году властями региона решения о введении режима повышенной готовности или ЧС на территории данного региона.

Для Москвы это дата – 5 марта 2020 года, для Московской области – 12 марта 2020 года

2. Невозможность арендатора использовать недвижимое имущество из-за ограничительных мер, принятых властями региона в связи с введением режима повышенной готовности.

Например, сейчас, в Москве с 16 марта 2020 года нельзя проводить спортивные, зрелищные, публичные и другие массовые мероприятия независимо от количества участников. С 25 марта в Москве действуют ограничения, связанные с деятельностью ночных клубов, кинотеатров, детских игровых комнат, кальянных. С 28 марта 2020 года временно приостановлена работа ресторанов, кафе, столовых, буфетов, баров, закусочных и иных предприятий общественного питания, НО за исключением обслуживания на вынос без посещения гражданами помещений таких предприятий, а также доставки заказов. На данный момент ограничения действуют до 1 мая 2020 года.

Полный список видов деятельности и дат, с которых введены ограничения легко узнать в СПС КонсультантПлюс с помощью функции «Сравнение редакций». См. в Москве - п. 2 и п. 3 Указа Мэра Москвы от 05.03.2020 N 12-УМ. В Московской области - п. 5 и п. 7 Постановления Губернатора МО от 12.03.2020 N 108-ПГ.

Что нужно сделать:

1. Проверить в договоре условие о цели использования объекта (при наличии). Без этого условия арендатор может использовать объект аренды как посчитает нужным, с учетом назначения имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Соотнести попадает ли по условиям договора вид деятельности, для осуществления которого арендуется недвижимость, под региональные ограничения и на какой период. И определить является ли именно такое ограничение причиной невозможности использования недвижимого имущества.

2. Обратиться с требованием о снижении размера арендных платежей к арендодателю.

2. Возможности и для арендодателя и для арендатора

Оптимальный способ - соглашение сторон, так как он самый быстрый. Если есть непримиримые расхождения, договор придется менять через суд.

С 1 апреля 2020 года установлено, что по соглашению сторон размер арендной платы может изменяться в любое время в течение 2020 года. Сейчас, если в договоре не установлена другая периодичность, то в силу п. 3 ст. 614 ГК РФ изменение допускается не чаще одного раза в год.

Условие: договор аренды недвижимости заключен до принятия в 2020 году властями региона решения о введении режима повышенной готовности или ЧС на территории данного региона.

Для Москвы это дата – 5 марта 2020 года, для Московской области – 13 марта 2020 года.

Что нужно сделать: стороны договора аренды при желании могут в любое время в течение 2020 года менять размер арендной платы путем заключения доп. соглашения.

Подробнее об изменении договора аренды здания, сооружения по соглашению сторон (с примерами формулировок) см. в СПС КонсультантПлюс:

Возможности для арендодателей в Москве

  • Меры антикризисной поддержки

На территории Москвы для арендодателей, которые снизят арендаторам арендную плату не менее чем на 50%, предусмотрены меры поддержки – освобождение от налога на имущество, земельного налога и арендной платы за землю за этот же период. Порядок установит Правительство Москвы. Другими словами владельца недвижимости освободят от части налогов, но при условии, что он в свою очередь снизит размер платы для своих арендаторов.

См. п. 5 Постановление Правительства Москвы от 31 марта 2020 г. N 273-ПП

Условия:

1. Арендодатель является собственником зданий и помещений, используемых для размещения торговых объектов, в том числе торговых центров (комплексов), а также объектов общественного питания и бытового обслуживания.

2. Арендаторам, которые приостановили свою деятельность, попавшую под ограничения по Указу Мэра Москвы от 05.03.2020 N 12-УМ, за период с 1 числа месяца приостановления их деятельности до последнего календарного дня месяца, в котором завершилось приостановление деятельности, но не ранее 1 июля 2020 г., арендодатель снизил размер арендных платежей (арендной ставки):

- не менее чем на двукратный размер суммы налога на имущество организаций, земельного налога, арендной платы за землю по данному объекту недвижимости за соответствующий период

- и не менее чем на 50 % изначально действовавшей арендной ставки.

То есть, общий объем снижения арендной платы собственником должен вдвое превышать объем поддержки.

Полный список видов деятельности и дат, с которых введены ограничения легко узнать в СПС КонсультантПлюс с помощью функции «Сравнение редакций». См. в Москве - п. 2 и п. 3 Указа Мэра Москвы от 05.03.2020 N 12-УМ.

Что нужно сделать: Для получения этого вида поддержки необходимо подписать доп. соглашения с арендаторами и соглашение с Департаментом торговли и услуг города Москвы. Пошаговый алгоритм ее предоставления будет утвержден отдельным постановлением Правительства Москвы.

В настоящем материале рассмотрены вопросы исключительно коммерческой аренды, помимо этого есть особые правила и меры поддержки для арендаторов государственной и муниципальной недвижимости.

Про арендные каникулы для субъектов малого и среднего предпринимательства см. в Обзоре: "Антикризисные меры: что поможет сохранить бизнес в условиях распространения коронавируса" в СПС КонсультантПлюс.

Обратите внимание, что в СПС КонсультантПлюс появился новый вид аналитических материалов в разделе «Обзоры» - это аналитические обзоры правовой информации «Изменения в связи коронавирусом».

Как найти: на главной странице нажать на пиктограмму «Обзоры» (перьевая ручка), в списке обзоров законодательства перейти к обзору «Изменения в связи с коронавирусом



Еще по этой теме

Подборки

Справочная информация

Библиотека