Арендодатель помещений в торговом комплексе может быть оштрафован, если его арендатор нарушил правила приема на работу иностранцев (Постановление ВС РФ от 16.03.2018 N 5-АД18-20). Подробнее читайте в обзоре «Почему арендодателям лучше проверять, кто работает на их арендаторов». Собственнику-арендодателю (лицу, которое фактически управляет объектом) грозит штраф от 450 тыс. до 1 млн руб. либо административное приостановление деятельности на срок от 14 до 90 суток (в гг. Москве, Санкт-Петербурге, Московской или Ленинградской областях) (ст. 18.16 КоАП РФ).
При этом для освобождения от ответственности арендодателю недостаточно договора аренды, по которому ответственность за нарушение правил привлечения к трудовой деятельности иностранцев возложена на арендатора, и письма, направленного арендатору о необходимости соблюдения норм миграционного законодательства.
Учитывая текущую судебную практику, для минимизации риска привлечения к ответственности арендодателю рекомендуется предусмотреть:
– право организации проводить проверки на территории торгового объекта и проверять наличие у иностранных работников разрешения на работу (патента) (Постановления ФАС Московского округа от 15.08.2011 N КА-А40/8192-11 по делу N А40-114616/10-92-659, Арбитражного суда Поволжского округа от 21.01.2016 N Ф06-3946/2015 по делу N А12-28748/2015);
– меры ответственности арендатора за нарушение требований законодательства о привлечении к труду иностранных граждан (например, в виде неустоек), а также возможность расторжения договора аренды по требованию арендодателя (Постановления Арбитражного суда Поволжского округа от 30.10.2014 по делу N А65-2235/2014, от 02.10.2014 N Ф06-15203/2013 по делу N А65-2237/2014).
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ).
По общему правилу договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон в судебном порядке при существенном нарушении другой стороной условий договора или в иных случаях, предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ).
Перечень оснований, по которым арендодатель может расторгнуть договор аренды, содержится в ст. 619 ГК РФ. Также потребовать расторжения договора можно, если есть иные основания, предусмотренные законом или договором (п. 2 ст. 450, ч. 2 ст. 619 ГК РФ).
Из приведенных норм следует, что для досрочного расторжения арендатором договора аренды по основаниям, не предусмотренным ст. 619 ГК РФ, такие основания должны быть указаны в договоре (Определение Верховного Суда РФ от 21.08.2015 N 310-ЭС15-4004).
Поэтому, если в договоре аренды не предусмотрена обязанность арендатора соблюдать требования законодательства о привлечении к труду иностранных работников, в случае если арендатор не соблюдает такие требования, арендодатель не вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды.