Досрочное расторжение договора аренды в судебном порядке

Досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя

Согласно ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора, если арендатор:

Пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Например, существенным нарушением условий договора будет являться сдача помещения в субаренду без согласия арендодателя, а также осуществление арендаторами деятельности, противоречащей условиям использования помещения в целях, установленных договором (см. Постановление ФАС УО от 26.07.2012 № Ф09-6626/11).
Пользуясь имуществом, существенно ухудшает его. Так, суд может расторгнуть договор по данному основанию, если в процессе эксплуатации помещения арендатор привел его в такое состояние, что оно перестало соответствовать требованиям санитарно-гигиенических норм (см. Постановление ФАС МО от 22.01.2004 № КГ-А40/11057-03).
Не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа. Как показывает судебная практика, данное основание является одним из наиболее распространенных поводов для обращения арендодателя в суд с требованием о досрочном расторжении договора. При этом необходимо учитывать, что даже в случае уплаты арендатором долга после получения соответствующего предупреждения арендодатель может обратиться в суд с иском о расторжении договора на основании п. 3 части 1 ст. 619 ГК РФ. Однако сделать это необходимо в разумный срок, в противном случае право на расторжение договора в связи с допущенным арендатором нарушением будет утрачено (п. 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).
Не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки, когда производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Нарушает иные правила, предусмотренные договором.

Стоит отметить, что если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, то можно требовать не только досрочного расторжения договора, но и возмещения убытков (часть 3 ст. 615 ГК РФ).

Важно! Независимо от основания досрочного расторжения договора, прежде чем обратиться в суд с иском, необходимо направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Так как получение арендатором предупреждения о досрочном расторжении договора является обязательным требованием законодательства, лучше всего вручить его контрагенту лично под роспись или направить заказным письмом с уведомлением о вручении.

Законодательством не установлены форма и содержание предупреждения. Однако следует указать в нем сведения о том, кому данный документ направляется и от кого, реквизиты расторгаемого договора, причины и правовые основания расторжения. При этом если в договоре предусмотрены положения, позволяющие требовать досрочного расторжения соглашения, лучше сослаться на конкретные пункты договора. Если необходимо приложить какие-либо документы к предупреждению, то в его тексте указывается их список. Кроме того, следует указать срок, в течение которого арендатор должен устранить допущенные нарушения и ответить на предупреждение, и дату его составления.

Как правило, текст предупреждения печатается на фирменном бланке организа- ции и подписывается ее руководителем или иным лицом, имеющим право подписи таких документов. Чтобы в суде не возникло проблем с доказыванием, предупреждение следует зарегистрировать в журнале исходящей документации.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Основания досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендатора перечислены в ст. 620 ГК РФ. Это:

непредоставление арендодателем имущества в пользование либо создание препятствий пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
наличие в имуществе недостатков, препятствующих пользованию им, при условии, что такие недостатки не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
непроведение арендодателем капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки, когда проведение такого ремонта является обязанностью арендодателя;
непригодность имущества для использования, в случае если данное состояние имущества наступило в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает;
другие основания, предусмотренные договором.

Кроме того, Гражданский кодекс РФ предусматривает право арендатора потребовать досрочного расторжения и возмещения убытков, если:

ему не были переданы принадлежности и документы, относящиеся к объекту аренды, в связи с чем использование последнего по назначению невозможно, либо арендатор в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора (абз. 2 п. 2 ст. 611 ГК РФ);
арендодатель не предупредил арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество, в частности, о сервитуте, праве залога и т.п. (ст. 613 ГК РФ).

Заметим, что механизм реализации права арендатора на досрочное расторжение договора аренды отличается от механизма, предусмотренного для арендодателя. В частности, ГК РФ не предусматривает для арендатора обязанности направлять арендатору предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Поэтому сторонам лучше дополнительно согласовать, что о намерении расторгнуть договор арендатор должен заблаговременно уведомить контрагента.

Кроме того, хотелось бы напомнить, что с 1 июня этого года действует обязательный претензионный порядок урегулирования споров. Так что если договор аренды заключен субъектами предпринимательской деятельности и арендодатель нарушает его условия, прежде чем идти в суд и требовать досрочного расторжения договора, арендатору следует направить арендодателю претензию.

Дополнительные основания досрочного расторжения договора судом, которые стороны могут предусмотреть в договоре

Закон не ограничивает стороны в выборе оснований для досрочного расторжения договора. Данные дополнительные основания условно можно поделить на две группы – связанные с нарушением условий договора и не связанные с нарушением условий договора.

Что касается оснований, связанных с нарушениями условий договора, то к таковым можно отнести ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы. При этом если ГК РФ говорит только о невнесении арендного платежа более двух раз подряд, то в договоре можно прописать возможность его расторжения после однократного невнесения арендной платы или, например, в случае просрочки, допущенной дважды (и не обязательно подряд). Также в качестве основания для досрочного расторжения договора можно указать нарушение стороной, на которую договором возложена обязанность осуществлять текущий ремонт, сроков его проведения.

В свою очередь, основаниями расторжения договора, не связанными с нарушением его условий, могут быть утрата арендатором интереса к пользованию помещением в связи с закрытием структурного подразделения, запланированное арендодателем переоборудование здания, производственная необходимость арендодателя в эксплуатации переданного в аренду имущества и др.

Разберем подробнее на примерах

Отделение железной дороги (арендодатель) на основании части 2 ст. 619 ГК РФ обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о досрочном расторжении договора аренды.

В обоснование искового требования арендодатель сослался на положение договора аренды, согласно которому он вправе требовать досрочного расторжения договора в том случае, если возникнет производственная необходимость эксплуатации сданного внаем перрона. Ответчик возражал против заявленного требования, считая соответствующее условие договора ничтожным, поскольку, по его мнению, в силу части 2 ст. 619 ГК РФ другие основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, помимо предусмотренных в части 1 данной статьи, должны быть связаны с какими-либо нарушениями договора арендатором. Иными словами, такое расторжение возможно лишь как следствие неправомерных действий (бездействия) со стороны арендатора. Поскольку основание, приведенное истцом, не отвечает указанному критерию, оно необоснованно включено в договор со ссылкой на часть 2 ст. 619 Кодекса и не может повлечь расторжение договора до истечения срока аренды.

Суд не согласился с доводами ответчика и исковое требование удовлетворил, отметив следующее.

Часть первая ст. 619 ГК РФ предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Все эти основания касаются тех или иных нарушений договора со стороны арендатора.

Согласно части 2 ст. 619 Кодекса договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Однако то обстоятельство, что часть первая данной статьи в качестве оснований расторжения договора предусматривает исключительно нарушения условий договора со стороны арендатора, не означает, что другие основания расторжения, включаемые сторонами в договор, также должны быть связаны с нарушениями его условий.

Следует учитывать, что часть 2 ст. 619 ГК РФ отсылает ко всему п. 2 ст. 450 Кодекса, а не только к подп. 1 этого пункта. Поэтому стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.

Как следовало из представленных истцом доказательств, потребность в использовании отделением железной дороги переданного в аренду перрона обусловлена увеличением интенсивности движения электропоездов в связи с ростом пассажиропотока на пригородном направлении, о чем арендодатель уведомлял арендатора в установленный в договоре срок (за три месяца).

Таким образом, руководствуясь соответствующим условием договора, истец (арендодатель) вправе был потребовать досрочного расторжения договора аренды (см. п. 25 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Что касается утраты арендатором интереса к объекту аренды, то это может быть основанием для досрочного расторжения договора только в случае прямого указания в договоре. Так, Верховный суд отказал в удовлетворении требований арендатора, поскольку утрата арендатором интереса в использовании помещения не была предусмотрена в качестве основания для расторжения договора (см. Определение ВС РФ от 21.08.2015 № 310-ЭС15-4004).

В заключение стоит отметить, что если в договоре не указаны дополнительные к законным основания расторжения договора в судебном порядке, то требовать расторжения договора можно только по основаниям, установленным ГК РФ и иными законами, а также при существенном нарушении договора контрагентом. Оценивать, является ли нарушение существенным, будет суд по своему усмотрению в каждом конкретном случае.